Los REIT son una opción de inversión muy popular. Pero la mayoría de los inversores sólo están familiarizados con la O obligatoria. Sin embargo, hay muchas otras opciones que pueden ser de interés para los inversores.

Uniti Group es un fondo de inversión inmobiliaria centrado principalmente en la compra y construcción de redes de banda ancha de fibra óptica, cobre y coaxial y centros de datos.

El negocio se formó a través de una escisión de Windstream Holdings en 2015. En los últimos tres años, las acciones han oscilado entre un mínimo de aproximadamente 5 $ a mediados de 2020 con un FFO de aproximadamente 3 $ y un máximo de aproximadamente 14 $ a principios de 2022 con un FFO de 8 $.

Antes de 2022, el rendimiento de UNIT era inferior al de sus competidores -American Tower $AMT y Crown Castle $CCI-, pero luego se recuperó significativamente. Pero la empresa está generando altos márgenes en un sector crítico a prueba de recesiones. Su contrato principal de arrendamiento renegociado con Windstream también proporciona una mayor estabilidad y previsibilidad del flujo de caja que en el pasado.

Uniti se centra en dos segmentos: en el negocio del alquiler y en la construcción de redes de fibra. De estos dos segmentos, el arrendamiento financiero es el más importante, ya que representa más del 70% de los ingresos totales. Sin embargo, la infraestructura óptica sigue impulsando el crecimiento de la empresa y es probable que represente una mayor parte de los ingresos en los próximos años.

Actualmente, la empresa es uno de los diez principales proveedores de fibra óptica de Estados Unidos, con una red de más de 130 mil millas. Y se espera que la intensidad de capital aumente a medio plazo a medida que el segmento siga expandiéndose y se convierta en una parte más significativa de los ingresos globales.

Aunque es probable que los márgenes de EBITDA disminuyan en los próximos periodos a medida que la empresa amplíe su red de fibra, en general el negocio sigue funcionando con márgenes elevados. Recientemente, los márgenes consolidados alcanzaron el 80%.

Además, los REIT suelen ser relativamente conocidos por su estabilidad y el pago regular de dividendos. Sucede que hay excepciones en todas partes. $UNIT es un REIT de infraestructuras que ha sido fuente de mucha controversia en los últimos años.

Recientemente anunció que planeaba ofrecer 300 millones de dólares en bonos convertibles , lo que provocó una caída del 16% en el precio de sus acciones. Parece que los inversores vieron la palabra "convertible" y concluyeron rápidamente que se iba a diluir. El tamaño de la oferta podría diluir a los inversores hasta un 20% si los bonos se convierten en acciones ordinarias en algún momento en el futuro.

En cuanto a la estabilidad, hay más buenas noticias. Aunque en una situación turbulenta en la que Windstream quiere recortar los alquileres. Los activos de la empresa tienen una demanda elevada y creciente, no pueden sustituirse y, por tanto, son muy valiosos para las comunidades a las que sirven. El coste de sustitución sería probablemente un múltiplo del precio actual de la acción y, con la elevada inflación, no hace sino aumentar.

Pero incluso si su principal inquilino, Windstream, se saliera con la suya y los alquileres se redujeran significativamente, seguiríamos teniendo 7 años de elevado flujo de caja antes de que el contrato de arrendamiento expire en 2030. Este flujo de caja se ha acordado contractualmente y seguirá aumentando a medida que se produzcan incrementos contractuales. También significa que UNIT dispone de 7 años para seguir diversificando su negocio y aumentar otras fuentes de ingresos. Este flujo de caja es en gran medida a prueba de recesión (se necesita infraestructura de fibra óptica) y la empresa conserva la mayor parte para reinvertirla en crecimiento y reducción de deuda (el ratio de reparto es sólo del 35%).

A pesar de ello, ¿es $UNIT una empresa de riesgo? Desde luego que sí.

Pero dado un precio que es una pequeña fracción de su valor neto de activos, y el hecho de que ya haya contraído tanto flujo de caja hasta 2030, parece atractiva para cierto tipo de inversores.

Dividendos

El actual reparto anual de dividendos de la empresa es de 0,60 dólares por acción. A los precios actuales, esto representa un rendimiento de más del 9%, significativamente superior al 4% de los máximos de 52 semanas. Con estos rendimientos, es probable que los temas de seguridad encabecen la lista de cualquier inversor centrado en la rentabilidad.

Durante todo el año que finalizó el 31 de diciembre de 2021, la empresa generó un flujo de caja operativo de 499 millones de dólares y pagó dividendos por valor de 141 millones de dólares. Por tanto, el desembolso sólo representa el 28% del flujo de caja operativo. E incluso si se tienen en cuenta las actividades de inversión de la empresa, que ascendieron a 321 millones de dólares, aún les quedaban unos 36 millones después del pago de dividendos. Actualmente, para todo el año 2022, la empresa genera un flujo de caja operativo de aproximadamente 470 millones de dólares y un flujo de caja libre de aproximadamente 170 millones de dólares, lo que implicaría una cobertura del flujo de caja libre de aproximadamente 1,2x.

Aunque el actual nivel de retribución parece seguro en un futuro previsible, el crecimiento a partir de los niveles actuales sigue siendo menos seguro dada la creciente intensidad de capital a corto y medio plazo a medida que la empresa sigue desarrollando su segmento de infraestructuras de fibra óptica. Esto puede presionar su perfil de liquidez en un entorno de capital que actualmente es difícil, especialmente para empresas más pequeñas como Uniti. Aunque la empresa dispone actualmente de amplia liquidez gracias a un endeudamiento acomodaticio,es posible que se prioricen los recursos para la ampliación de capital o para el desapalancamiento frente al crecimiento de los dividendos.

Descargo de responsabilidad: Esto no es en modo alguno una recomendación de inversión. Este es puramente mi resumen y análisis basado en datos de internet y otras fuentes. Invertir en los mercados financieros es arriesgado y cada uno debe invertir en función de sus propias decisiones. Sólo soy un aficionado que comparte sus opiniones.