Jan Hatzius suele destacar por sus previsiones bajistas, en las que obtuvo un gran éxito de previsión antes de la crisis financiera de 2007-2008. Actualmente nos trae su visión sobre el mercado inmobiliario, donde las cosas no pintan bien en los próximos meses y en general en 2023. Analizamos las preocupaciones de este popular economista y desglosamos los importantes datos que respaldan sus palabras.

Jan Hatzius

¿Por qué se considera a Jan Hatzius uno de los mejores economistas?

Jan Hatzius es el economista jefe del banco de inversión Goldman Sachs. Sus previsiones bajistas antes de la crisis financiera de 2007-2008 le hicieron muy popular y sus opiniones son muy apreciadas. De hecho, así lo confirma el hecho de que haya ganado en dos ocasiones el premio Lawrence R. Klein a la previsión económica estadounidense más precisa.

El mercado inmobiliario estadounidense ha caído probablemente en su primera recesión en más de una década, y el economista Hatzius advierte que los inversores deben prepararse para que la caída empeore. En una nota a los clientes, predice que la actividad en el sector de la vivienda se ralentizará bruscamente en los próximos meses, y que el crecimiento de los precios acabará siendo nulo en el tercer trimestre del próximo año.

"Esperamos que el crecimiento de los precios de la vivienda se detenga por completo y se sitúe en una media del 0% en 2023", dijo un analista de Goldman dirigido por Jan Hatzius. "Aunque es posible que se produzcan descensos totales en los precios de la vivienda a nivel nacional y parece bastante probable en algunas regiones, parece poco probable que se produzcan grandes descensos en los precios de la vivienda".

• Las observaciones de los analistas se producen en un momento en que la dolorosa inflación y el aumento de los costes de los préstamos han obligado a los potenciales compradores de viviendas a frenar el gasto.

¿Cuáles son los principales problemas del mercado inmobiliario?

En pocas palabras, las ventas de viviendas siguen cayendo mientras los precios se mantienen altos, lo que perjudica y limita la oferta.

Los tipos de interés de las hipotecas se están disparando y cada vez son más los compradores potenciales que acaban echando atrás una posible operación. Como resultado, las ventas están cayendo a su nivel más bajo en dos años, lo que está limitando la construcción de nuevas viviendas, lo que está alimentando los altos precios.

El principal problema puede ser una reducción sostenida de la asequibilidad

Sin embargo, una reducción sostenida de la asequibilidad y un descenso de las intenciones de compra podrían llevar a un mayor debilitamiento de las ventas de viviendas, lo que haría bajar los precios en general, escribió Hatzius en una nota.

"El aumento de los tipos hipotecarios y la reducción de la asequibilidad no son el único lastre para la vivienda", dijo. "Las ventas de viviendas existentes y los permisos de construcción han caído más bruscamente este año en las regiones donde más aumentaron a principios de la pandemia, lo que sugiere que los recientes descensos también reflejaron un retroceso parcial en el apoyo a la demanda de vivienda relacionado con la pandemia."

En general, los Goldman pronostican fuertes descensos en las ventas de viviendas nuevas (un 22% menos), en las ventas de viviendas existentes (un 17% menos) y en el PIB de la vivienda (un 8,9% menos) este año. También pronostican nuevos descensos en 2023, incluyendo otro descenso del 9,2% en el PIB de la vivienda el próximo año.

La confianza de los constructores en el mercado de la vivienda de EE.UU. se desplomó más de lo previsto en agosto, hasta alcanzar su nivel más bajo desde el inicio de la pandemia de COVID-19, ya que la dolorosa inflación y el aumento de los costes de los préstamos obligaron a los potenciales compradores a retirarse.

El índice del mercado de la vivienda da otra señal de alarma

Índice del mercado de la vivienda de la NAHB en EE.UU.

El Índice del Mercado de la Vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, que mide el pulso del mercado inmobiliario, cayó por octavo mes consecutivo hasta los 49 puntos, marcando el peor tramo del mercado inmobiliario desde la crisis financiera de 2008.

Cualquier cifra por encima de 50 se considera positiva: el indicador no ha entrado en territorio negativo desde un breve pero pronunciado descenso en mayo de 2020. Como puede ver, la lectura actual es de 49, lo que indica algunos problemas.

Elíndice ha bajado significativamente con respecto a hace un año, cuando era de 80. Sin embargo, el valor alcanzó un máximo de 35 años, de 90, en noviembre de 2020, impulsado por los bajos tipos de interés récord de esa época.

"El endurecimiento de la política monetaria de la Reserva Federal y el aumento persistente de los costes de la construcción han provocado la recesión en el sector de la vivienda", afirmó el economista jefe de la NAHB, Robert Dietz.

• La expectativa era que la lectura de 55 se alcanzara en agosto, lo que no se materializó.

Para que conste, uno de los componentes del índice, que mide las ventas actuales de viviendas unifamiliares, se desplomó a 57 desde 64. Un indicador de las expectativas de venta de viviendas unifamiliares en los próximos seis meses también cayó a 47 desde 50, mientras que el índice de tráfico de compras potenciales bajó cinco puntos hasta 37, en territorio negativo.

El mercado de la vivienda, sensible a los tipos de interés, ha comenzado a enfriarse notablemente en los últimos meses, mientras la Reserva Federal trata de endurecer su política al ritmo más rápido de las últimas tres décadas. Los responsables políticos ya han aprobado subidas de tipos de 75 puntos básicos tanto en junio como en julio.

Esprobable que el aumento de los costes de la vivienda siga alimentando una fuerte subida de la inflación este año, agravando la crisis política del presidente Biden y creando nuevos retos para una Reserva Federal que intenta enfriar los precios sin hundir la economía en la recesión.

El aumento de los alquileres es un hecho preocupante porque el incremento de los costes de la vivienda afecta de forma más directa y aguda al presupuesto de los hogares. Otro dato, que mide cuánto habrían pagado los propietarios de una vivienda en concepto de alquiler equivalente si no la hubieran comprado, también aumentó un 0,7% en junio respecto al mes anterior.

"Estamos asistiendo a una recesión inmobiliaria en términos de disminución de las ventas y la construcción de viviendas", dijo recientemente Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Esto se produce en un momento en que los consumidores se enfrentan a la subida de los tipos de interés hipotecarios, que aumentaron considerablemente en la primera mitad del año cuando la Reserva Federal comenzó a subir los tipos, pero que se han enfriado en las últimas semanas en medio de la creciente preocupación por el estado de la economía estadounidense y la amenaza de una inminente recesión. Sin embargo, los tipos volvieron a subir la semana pasada después de que el presidente de la Fed, Jerome Powell, pronunciara un discurso en el que prometió luchar contra la inflación "enérgicamente", independientemente del posible impacto económico.

Conclusión

Una serie de nuevos datos económicos publicados a principios de este mes muestran que el sector está empezando a ralentizarse de forma significativa: la confianza de los constructores de viviendas en el sector ha caído a su nivel más bajo en dos años, los compradores se están retirando del mercado al cancelar las ventas de viviendas al ritmo más rápido desde 2020, y los constructores están reevaluando la construcción y, en algunos casos, deteniéndola. Por supuesto, no soy un experto en el mercado inmobiliario, así que mi opinión es desde una perspectiva de lego que ve una serie de deterioros, un interés decreciente en la compra de viviendas y un descenso no gradual de los precios, que los expertos creen que se extenderá hasta bien entrado el año 2023. Creo que este podría ser un problema que nos acosará durante algún tiempo, pero realmente no puedo decir en este momento si las consecuencias serán tan catastróficas como algunos individuos están mencionando.

¿Cuál es su opinión al respecto? 🤔

Tenga en cuenta que esto no es un asesoramiento financiero. Toda inversión debe pasar por un análisis exhaustivo.