Losfondos de inversión inmobiliaria, o REIT por sus siglas en inglés, son fondos que adoptan un enfoque amplio para invertir en inmuebles comerciales. La principal ventaja de estos fondos es que, en lugar de centrarse en un tipo concreto de propiedad, poseen toda una cartera diversificada a la vez. A continuación, echaremos un vistazo a estos REITs y discutiremos sus ventajas y desventajas.

Entender los REITs diversificados

Unfondo de inversión inmobiliaria, oREITpor sus siglas en inglés, posee una cartera diversificada de bienes inmuebles comerciales, que puede incluir, por ejemplo: edificios de oficinas y parques empresariales, almacenes y otros edificios industriales, propiedades comerciales, propiedades relacionadas con la sanidad, etc.

Muchos REIT diversificados se centran en la propiedad de arrendamiento neto de un solo inquilino. Se trata de propiedades garantizadas por un contrato de arrendamiento triple neto(NNN) a largo plazo con un inquilino. Esta estructura de arrendamiento hace que el inquilino sea responsable del mantenimiento, el seguro del edificio y los impuestos de la propiedad, lo que permite al REIT obtener unos ingresos de alquiler estables.

Los REITs diversificados no compran propiedades al azar. Crean una estrategia de inversión que centra sus esfuerzos en un tema específico. Por ejemplo, algunos REIT diversificados se centran en un tipo concreto de propiedad (por ejemplo, propiedades de arrendamiento neto global o propiedades relacionadas con los servicios). Otros, por su parte, se centran en poseer una cartera diversificada de propiedades en una ciudad concreta.

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Ventajas de invertir en REITs

Los REIT diversificados facilitan la inversión inmobiliaria. Estos REITs suelen poseer una cartera diversificada que proporciona a los inversores una exposición relativamente amplia a varios tipos de inmuebles comerciales, a menudo con un perfil de riesgo equilibrado. En cierto modo, poseer un REIT diversificado es similar a invertir en un ETF de REIT. Ambos pueden proporcionar una diversificación inmediata en múltiples tipos de propiedad.

Los riesgos de invertir en REITs

Aunque los REIT diversificados pueden ayudar a reducir el perfil de riesgo de un inversor, no están exentos de riesgo. Debido a la diversificación de sus operaciones, muchos REITs diversificados optan por pagar la mayor parte de sus flujos de caja a través de dividendos y, por lo tanto, tienen altos ratios de distribución de dividendos. Aunque esto suele significar que se trata de REITs con altos dividendos, aumenta el riesgo de un recorte de dividendos si un segmento de propiedades tiene problemas. Esta estrategia también puede limitar la capacidad de crecimiento de un REIT, ya que no retiene tanto efectivo para adquisiciones y se ve obligado a depender en gran medida de la emisión de deuda y capital para la expansión.

Los REITs diversificados también pueden enfrentarse a riesgos específicos de los tipos de propiedades que poseen. La reducción de la ocupación y del tráfico pesará sobre las cotizaciones y los flujos de caja de los REIT diversificados que poseen estos tipos de inmuebles. Por último, los REITs también se enfrentan a riesgos de tipo de interés. A medida que los tipos de interés suben, resulta más caro para estos REITs pedir dinero prestado y refinanciar la deuda.

Los REIT diversificados pueden ser una gran opción para los inversores inmobiliarios

Los REITs diversificados permiten a los inversores poseer una cartera diversificada de bienes inmuebles a través de una única inversión, reduciendo el riesgo. Sin embargo, es esencial saber qué hay en la cartera de un REIT diversificado. Esto se debe a que la mayoría de estas empresas desarrollan una estrategia en torno a un determinado segmento que tiene sus pros y sus contras. Mientras que algunas de estas estrategias han funcionado bien a lo largo de los años, otras se han enfrentado a vientos en contra, lo que ha llevado a los REIT a reclasificarse.

Esto no es una recomendación de inversión y usted debe hacer su propio análisis antes de hacer cualquier inversión en un REIT. Para escribir este artículo, me he basado en el trabajo de un analista llamado Matthew DiLallo, que es un experto en REITs.