¿Los REIT en peligro? 5 riesgos a los que se enfrentan los fondos de inversión inmobiliaria
Los REIT son sin duda uno de los instrumentos más populares entre los inversores en dividendos. Sin embargo, especialmente en estos tiempos, también pueden entrañar grandes peligros y varios riesgos específicos a los que hay que prestar atención. En particular, los REIT centrados en espacios comerciales y de oficinas corren peligro.
Los REIT (Real Estate Investment Trusts) son empresas que invierten en bienes inmuebles y ofrecen a los inversores la oportunidad de invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de poseer la propiedad por separado. Los REIT ofrecen a los inversores una serie de ventajas, como rendimientos estables, diversificación de la cartera y fácil liquidez. Sin embargo, invertir en REIT también conlleva riesgos. Sobre todo en estos tiempos en los que se habla de una crisis inmobiliaria comercial.
Los REIT deben repartir gran parte de sus beneficios en forma de dividendos porque así lo exige su régimen fiscal. En concreto, para mantener su condición de REIT y recibir así beneficios fiscales, deben cumplir varias condiciones.
- Repartir al menos el 90% de sus beneficios imponibles en forma de dividendos a los accionistas.
- Al menos el 75% de sus ingresos deben proceder de activos inmobiliarios, como los ingresos por alquiler.
- Deben comerciar activamente con bienes inmuebles.
Esta última norma garantiza que los REIT se centren principalmente en el negocio inmobiliario. Y la primera -el alto nivel obligatorio de dividendos pagados- significa que la mayor parte de sus beneficios revierten en los accionistas. Pero no todo es de color de rosa, y existen riesgos.
Veamos primero los generales.
1) Tipos de interés: los REIT tienen elevados costes de financiación y, por tanto, son sensibles a las variaciones de los tipos de interés. Si los tipos de interés suben, puede significar un aumento de los costes de financiación del REIT, lo que puede tener un impacto negativo en la rentabilidad de la empresa y el pago de dividendos.
2) Riesgo de una gestión costosa: Los REIT tienen unos costes de gestión inmobiliaria elevados y pueden ser vulnerables a cambios normativos que afecten a la gestión inmobiliaria. Si la gestión inmobiliaria es deficiente o la normativa es demasiado estricta, puede repercutir negativamente en el valor de una inversión en REIT.
3) Riesgo de liquidez: Las inversiones en REIT pueden ser menos líquidas que otras inversiones en el mercado, lo que significa que los inversores pueden tener dificultades para vender sus inversiones cuando necesiten el dinero.
Capital Structure
Valuation / Dividends
Capital Eff. / Margins
Los REIT también pueden verse afectados por la selección de propiedades en las que invierten. Si una empresa invierte en las propiedades equivocadas, puede afectar negativamente al valor de una inversión REIT. En general, los REIT son una opción de inversión adecuada para los inversores que buscan diversificar su cartera y obtener rendimientos estables, pero conllevan ciertos riesgos y los inversores deben evaluar cuidadosamente sus objetivos y estrategias de inversión antes de invertir en un REIT.
Esto es especialmente cierto ahora que han surgido varios factores nuevos.
Riesgos actuales
4) Oficinas en casa: existe cierto riesgo para los REIT debido al auge de las oficinas en casa y al actual descenso de la demanda de inmuebles comerciales y de oficinas. Muchas empresas requieren ahora trabajar parcial o totalmente desde casa, lo que significa que necesitan menos espacio de oficinas. Esto puede repercutir negativamente en la ocupación y los alquileres de los REIT que poseen y explotan edificios de oficinas.
Muchos empleados siguen trabajando desde casa, al menos parcialmente, desde la pandemia de COVID-19, por lo que las empresas necesitan menos espacio de oficinas. La economía mundialestá experimentando una ralentización del crecimiento debido a la inflación, la invasión rusa y otros factores, lo que lleva a las empresas a mostrarse reticentes a ampliar sus necesidades de oficinas. Las empresas se enfrentan a costes crecientes de energía, nóminas y otros insumos, por lo que intentan recortar gastos limitando la inversión en nuevos espacios de oficina. Algunas empresas están empezando a trasladarse a otro tipo de inmuebles, como almacenes o tiendas, en lugar de oficinas.
Todo ello está provocando un menor crecimiento de la demanda o una caída de la demanda de edificios de oficinas, lo que obliga a los propietarios y a los REIT a hacer frente a una menor ocupación y a presiones sobre los alquileres.
5) Morosidad: las empresas pueden tener dificultades para pagar el alquiler a tiempo debido a la mala coyuntura económica, especialmente en una recesión económica. Esto puede provocar una caída temporal o permanente de los ingresos de los REIT. Por ejemplo, el popular $MPW+16.2% lo ha comprobado por sí mismo.
Si la demanda de espacio de oficinas se mantiene en niveles más bajos, podría hacer caer el valor de las propiedades de oficinas en manos de los REIT. Esto podría afectar negativamente al capital y a la capacidad de estas empresas para seguir creciendo.
Así pues, existe cierto riesgo para los REIT centrados en inmuebles de oficinas a corto y medio plazo debido a la creciente popularidad del trabajo desde casa y a la recesión económica general. Sin embargo, a largo plazo, la demanda de inmuebles comerciales podría repuntar si la economía empieza a crecer.
¿Qué opina usted? ¿Seguirá disminuyendo la demanda de oficinas y edificios comerciales o la situación se calmará y dará un giro?
Descargo de responsabilidad: Esto no es en absoluto una recomendación de inversión. Invertir en los mercados financieros es arriesgado y cada cual debe invertir en función de sus propias decisiones. Yo sólo soy un aficionado que comparte sus opiniones.