En el corazón del sur de California, donde confluyen el rápido crecimiento del comercio electrónico y la alta densidad de población, se encuentra una interesante empresa de dividendos. Esta empresa, especializada en la adquisición y gestión de propiedades industriales, ha construido una sólida posición en un mercado donde la competencia es alta, pero las oportunidades son aún mayores.

Con una cartera de más de 420 propiedades y una capitalización bursátil de unos 11.000 millones de dólares, esta empresa crece sin cesar. Ofrece una rentabilidad por dividendo del 3,3%, que resulta atractiva para los inversores, sobre todo si se tiene en cuenta su largo historial de aumentos regulares de dividendos. A pesar de los retos actuales, como un ligero aumento de la desocupación, ha sido capaz de mantener una alta ocupación y aumentar significativamente los alquileres. Además, recientemente ha esbozado un plan para seguir creciendo.

Presentación de la empresa

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR es una empresa con sede en Los Ángeles especializada en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades industriales en la zona del sur de California. La empresa se centra en uno de los mercados industriales más grandes y dinámicos de EE.UU., lo que la convierte en un actor clave en este segmento.

Fundada en 2001, la empresa se ha centrado desde entonces en la adquisición y desarrollo de propiedades industriales, incluidos almacenes y centros de distribución, situados principalmente en el área metropolitana de Los Ángeles, en el Inland Empire. Esta estrategia ha convertido a Rexford Industrial en uno de los propietarios y operadores de propiedades industriales más importantes del sur de California.

Rexford Industrial se diferencia de sus competidores por su capacidad para identificar y aprovechar oportunidades en el mercado inmobiliario industrial, tanto mediante adquisiciones directas como a través de la remodelación de propiedades existentes. Este enfoque les permite crear valor para sus accionistas mediante el aumento de las rentas y la optimización del uso de sus activos.

Uno de los factores clave del éxito de Rexford Industrial es su profundo conocimiento del mercado local y su capacidad para responder con rapidez a los cambios en la demanda de espacio industrial. El mercado californiano, especialmente en la zona de Los Ángeles, se caracteriza por una alta densidad de población y un fuerte crecimiento del comercio electrónico, lo que aumenta la demanda de almacenes y centros logísticos. Rexford Industrial aprovecha al máximo esta situación y amplía continuamente su cartera, que hasta la fecha cuenta con cientos de propiedades.

Actualmente cuenta con más de 420 propiedades en cartera, que comprenden unos 720 edificios, y presta servicio a unos 1.600 inquilinos. Con una capitalización bursátil de aproximadamente 11.000 millones de dólares, es uno de los mayores actores en el segmento de los REIT industriales.

Según muchos analistas, Rexford Industrial es una atractiva oportunidad de inversión para quienes buscan ingresos por dividendos estables y potencial de crecimiento a largo plazo. La empresa ofrece actualmente una rentabilidad por dividendos del 3,3%, que es más del doble de la rentabilidad media del índice S&P 500. En la última década, Rexford ha aumentado regularmente sus dividendos en más de un 10% anual, un rendimiento impresionante para cualquier fondo de inversión inmobiliaria. (Sin embargo, a pesar de los sólidos resultados operativos, las acciones de la empresa siguen estando un 35% por debajo de su máximo de 2022, lo que puede presentar una interesante oportunidad de compra.

Uno de los principales diferenciadores de Rexford con respecto a otros REIT industriales es su concentración geográfica en el sur de California. Esta región no sólo es el mayor mercado industrial de Estados Unidos, sino que, si fuera una economía independiente, se convertiría en el cuarto mayor mercado industrial del mundo. El sur de California también cuenta con la tasa de vacantes industriales más baja de todo el país, lo que la convierte en una zona extremadamente atractiva para operar.

Aunque las tasas de vacantes han aumentado recientemente, en el sur de California se han más que duplicado hasta casi el 4% desde su mínimo en 2023, A pesar de estos desafíos, Rexford ha logrado mantener una alta tasa de ocupación de su cartera en el 96,9% (2T). Además, la compañía experimentó un impresionante crecimiento de los alquileres del 67% para los contratos de arrendamiento que se renovaron en el 2T, lo que demuestra que la demanda de sus propiedades sigue siendo fuerte.

Estos resultados se tradujeron en un crecimiento interanual del 11% en el segundo trimestre. Es probable que este crecimiento continúe, ya que Rexford no sólo tiene planes para mejorar sus propiedades, lo que le permitirá cobrar alquileres más altos, sino que también ha incluido aumentos de alquiler en sus contratos de arrendamiento existentes.

Dividendo

Rexford paga actualmente un dividendo trimestral de 0,4175 dólares por acción, lo que equivale a un dividendo anual de 1,67 dólares por acción y proporciona a sus acciones una rentabilidad de aproximadamente el 3,3% en el momento de redactar este informe.

Además de su alto rendimiento, Rexford es una estrella en el espacio de crecimiento de dividendos. Ha aumentado su pago anual de dividendos durante 10 años consecutivos, y su aumento del 10% de febrero la ha puesto en camino de hacer de 2024 el undécimo año consecutivo de aumentos.

La base del crecimiento de Rexford

Rexford cree que puede añadir 240 millones de dólares o más a sus ingresos operativos netos (NOI) para 2026. Eso representaría un aumento de la friolera del 42% sobre la tasa de NOI del cuarto trimestre de 2023.

Por ejemplo, la dirección espera obtener 95 millones de dólares de la remodelación de propiedades existentes. Se trata esencialmente de tomar activos más antiguos y mejorarlos para que el REIT pueda cobrar alquileres más altos. Se espera que otros aproximadamente 95 millones de dólares procedan de arrendamientos existentes que se convertirán en alquileres más altos una vez que expiren los antiguos arrendamientos. No se trata de una previsión fantasiosa: en el cuarto trimestre de 2023, Rexford pudo firmar nuevos contratos de arrendamiento con rentas un 77% superiores a las de los contratos que vencían.

Estos serán los dos principales motores del crecimiento del NOI en los próximos tres años, pero no son los únicos. Otros 40 millones procederán de los aumentos de alquileres incluidos en los contratos existentes. Y 10 millones procederán de adquisiciones recientes.

No obstante, se trata de un imprevisto, ya que Rexford siempre está buscando oportunidades de adquisición. Los 10 millones de dólares están relacionados con lo que ya ha comprado, y si el REIT compra más propiedades, podría haber un crecimiento sustancial.

Sin embargo, la gran historia aquí no es la oportunidad que presentan las futuras adquisiciones. Éstas no pueden predecirse. La parte realmente atractiva de la tesis de inversión de Rexford es que todo lo necesario para respaldar la oportunidad de crecimiento del NOI que aquí se destaca ya está en la cartera y a la espera de ser aprovechado.

¿Cómo fue el último trimestre de la empresa?

La empresa obtuvo unos ingresos netos de 79,8 millones de dólares, o 0,37 dólares por acción diluida, frente a los 51,6 millones de dólares, o 0,26 dólares por acción, del año anterior. Los FFO (fondos procedentes de operaciones) básicos aumentaron a 129,6 millones de dólares, un 19,5% más que el año anterior, con 0,60 dólares por acción, un aumento del 11,1%. Los ingresos netos de explotación (NOI) de la cartera fueron de 181,1 millones de dólares, un aumento del 20,9% interanual. Las tasas de alquiler aumentaron un 67,7% sobre una base GAAP y un 49,0% sobre una base de efectivo.

La ocupación media de la cartera de la empresa fue del 96,9%. En el segundo trimestre de 2024, la empresa completó tres adquisiciones por un total de 169,5 millones de dólares y vendió cuatro propiedades por 37 millones de dólares. A mediados de 2024, las inversiones de la empresa ascendían a 1.300 millones de dólares. La empresa también comenzó a arrendar y estabilizar proyectos valorados en 54,3 millones de dólares.

A finales del segundo trimestre, la empresa contaba con 125,7 millones de dólares en efectivo y 995 millones en su línea de crédito renovable. La deuda total de la empresa era de 3.400 millones de dólares, con un tipo de interés medio del 3,8%. El consejo también aprobó el pago de un dividendo de 0,4175 dólares por acción para el tercer trimestre de 2024.

La compañía actualizó sus perspectivas para 2024, esperando que el Core FFO aumente hasta los 2,32 - 2,34 dólares por acción y que el portfolio NOI crezca entre un 4,25% - 5,25%. Estos resultados apuntan a un sólido rendimiento de la empresa y a un crecimiento continuo en atractivas oportunidades de inversión en el sur de California.

Principales indicadores

ROE y ROA: Rexford Industrial alcanza un ROE (rentabilidad sobre fondos propios) del 3,50% y un ROA (rentabilidad sobre activos) del 1,82%, ambas métricas son superiores a la media del sector, lo que indica una menor rentabilidad. Estas cifras más elevadas sugieren que la empresa es más eficiente a la hora de generar rendimientos sobre el capital y los activos en comparación con el REIT medio.

Relación entre deuda y fondos propios: El ratio deuda/capital de Rexford Industrial es de 0,40, inferior a la media del sector, lo que indica una tendencia al alza. Un ratio más bajo indica que Rexford Industrial tiene un nivel de endeudamiento inferior a la media del sector.

Ratio corriente y ratio rápido: El ratio corriente (liquidez a corto plazo) de la empresa es de 1,39, superior a la media del sector (0,89). Un ratio corriente más alto indica que Rexford Industrial tiene una mayor capacidad para cubrir sus pasivos a corto plazo. El ratio rápido (ratio de liquidez) es de 0,98, también mejor que la media del sector.

Margen neto: El margen neto de Rexford Industrial Realty supera los estándares del sector y es superior al 30 %.

Resultados de la empresa en los últimos años

Ingresos totalesIngresos totales: Los ingresos totales aumentaron de 330.135 miles de dólares en 2020 a 452.238 miles de dólares en 2021. Alcanzaron los 631.204 miles de dólares en 2022 y aumentaron a 797.826 miles de dólares en 2023. Este crecimiento constante de los ingresos es indicativo del éxito de las estrategias comerciales y la expansión de la empresa.

Beneficio brutoR: El beneficio bruto aumentó de 250.419 miles de dólares en 2020 a 344.517 miles de dólares en 2021, alcanzó 480.701 miles de dólares en 2022 y aumentó a 613.347 miles de dólares en 2023. Este aumento del beneficio bruto indica una mayor eficiencia y una mejor gestión de los costes.

Gastos de explotaciónA: El Gasto Operativo aumentó de $152,064 miles en 2020 a $200,259 miles en 2021. Fue de $261,058 miles en 2022 y aumentó a $319,537 miles en 2023. Este aumento es un reflejo de la expansión de la empresa y el aumento de la actividad, pero aun así, los beneficios han aumentado significativamente.

Ingresos de explotaciónR: Los Ingresos de Explotación aumentaron de 98.355 miles de dólares en 2020 a 144.258 miles de dólares en 2021. Fueron de 219.643 miles de dólares en 2022 y aumentaron a 293.810 miles de dólares en 2023. Este crecimiento indica una mejora en la eficiencia operativa y la rentabilidad.

Gastos por intereses (gastos netos por ingresos por intereses no operativos)Gastos netos por intereses : Los gastos netos por intereses aumentaron de -30.849 miles de dólares en 2020 a -40.139 miles de dólares en 2021. En 2022 fueron de -48.496 miles de dólares y aumentaron a -61.400 miles de dólares en 2023. Este incremento refleja el aumento de los gastos por intereses, pero se vio compensado por el aumento de los ingresos.

Beneficio neto accionistas ordinariosIngresos netos para accionistas comunes : Los ingresos netos para accionistas comunes aumentaron de 61.349 miles de dólares en 2020 a 111.761 miles de dólares en 2021. En 2022 fueron de 157.481 miles de dólares y en 2023 alcanzaron los 227.449 miles de dólares. Este aumento significativo de los ingresos netos es indicativo de una gestión eficaz de los costes y del éxito de las operaciones comerciales.

Beneficios por acción (BPA)R: El beneficio por acción aumentó de 0,51 $ en 2020 a 0,80 $ en 2021. Fue de 0,92 $ en 2022 y aumentó a 1,12 $ en 2023. Este aumento del BPA indica un valor creciente para los accionistas y una mejora de la rentabilidad de la empresa.

EBITDA: El EBITDA aumentó de 227.013 miles de dólares en 2020 a 327.654 miles de dólares en 2021. En 2022 fue de 422.447 miles de dólares y en 2023 alcanzó los 555.501 miles de dólares. Este aumento indica que la empresa está generando efectivo de manera efectiva a partir de su negocio principal.

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