🏢 REITy po rokoch zaostávania: jedna z najzaujímavejších príležitostí na trhu?
Posledné dni som sa do REITov ponoril trochu hlbšie a čím viac ich pozerám, tým viac sa mi páči dnešný setup.
Nie preto, že „veľa klesli, takže musia rásť“.
Ale preto, že sa tu stretáva viac zaujímavých faktorov naraz.
📉 Najprv trochu kontextu.
V rokoch 2022–2025 spravili americké equity REITy kumulatívne približne:
🏢 REITy: −10 % 📈 S&P 500: +52 %
Rozdiel viac než 60 percentuálnych bodov.
A pritom jednotlivé roky vyzerali takto:
2022: REITy −25 % vs. S&P −18 % 2023: +11 % vs. +26 % 2024: +5 % vs. +25 % 2025: +2 % vs. +18 %
Štyri roky výraznej relatívnej underperformance.
A rok 2026 zatiaľ vyzerá inak.
REITy sú približne +14 % YTD, zatiaľ čo S&P 500 okolo +14 %.
Prvýkrát po dlhšom období teda relatívna výkonnosť prestáva byť jednoznačne proti REITom.
🔄 A tu začína byť história zaujímavá.
Podobné extrémne valuation gapy sme videli aj v minulosti.
Po GFC spravili REITy počas nasledujúcich štyroch kvartálov približne:
🏢 REITy: +106,7 % 📈 S&P 500: +49,8 %
Po COVID valuáčnom dislokačnom období:
🏢 REITy: +41,3 % 📈 S&P 500: +28,7 %
A research Cohen & Steers pri podobne extrémnych discountoch v rokoch 2003, 2009 a 2020 ukázal, že REITy následne v priemere outperformovali široký trh približne o 29,8 % počas ďalšieho roka.
Samozrejme, história nič negarantuje.
Ale ukazuje, že dlhodobá relatívna underperformance + výrazný valuation discount bývali historicky zaujímavým contrarian setupom.
💰 A REITy majú jednu vlastnosť, ktorú veľa investorov podceňuje: dividendu.
Pri bežnej akcii často čakáte hlavne na rast ceny.
Pri REIToch môže byť návratnosť zložená z viacerých motorov:
1️⃣ rast AFFO per share 2️⃣ vysoká dividenda 3️⃣ rozšírenie valuáčnych multiplov
A práve táto kombinácia ma dnes zaujíma.
Ak napríklad firma dokáže rásť AFFO/share o 4–6 % ročne, vypláca 5–7 % dividendu a časom sa jej P/AFFO posunie späť k historickému priemeru, nepotrebujete žiadny šialený boom na to, aby výsledný total return vyzeral veľmi dobre.
🏗️ Ďalší motor môže prísť zo supply side.
Vyššie sadzby v posledných rokoch výrazne zdražili development.
Menej novej výstavby dnes môže znamenať:
➡️ menej novej ponuky ➡️ vyššiu occupancy ➡️ väčšiu pricing power ➡️ rast nájmov ➡️ vyššie NOI ➡️ rast FFO/AFFO
A to sa prejavuje s oneskorením.
Pre niektoré segmenty real estate môže byť práve toto veľmi zaujímavé na roky 2026–2028.
📊 Pri REIToch preto nepozerám primárne P/E.
Dôležitejšie sú pre mňa:
• FFO / AFFO per share • P/FFO a P/AFFO • dividendový payout cez AFFO • leverage • debt maturities • occupancy • same-store NOI • supply pipeline • schopnosť financovať nové akvizície
A hlavne:
rast na akciu, nie iba rast celej firmy.
REIT môže vydávať nové akcie, rásť na úrovni celkového FFO, ale ak FFO/share stagnuje, akcionár z toho veľa nemá.
🔥 Tri REITy, ktoré sa mi momentálne páčia najviac na ďalší research:
VICI Properties $VICI
Veľmi nízka valuácia, vysoký dividendový yield, dlhodobé kontrakty a relatívne predvídateľné cash flow.
Mid-America Apartment Communities $MAA
Apartment REIT, kde môže byť zaujímavý hlavne cyklus novej výstavby. Ak supply v Sunbelte skutočne začne výraznejšie klesať, MAA môže dostať zároveň rast NOI aj rerating valuácie.
Realty Income $O
Jeden z najznámejších net-lease REITov. Nie je najlacnejší zo všetkých, ale kombinácia kvality, diverzifikácie, dividendy a dlhodobého rastu z neho stále robí veľmi zaujímavý benchmark celého sektora.
⚠️ REITy samozrejme nie sú bez rizika.
Ak 10Y Treasury pôjde výrazne vyššie, refinancing sa zhorší alebo príde recesia spojená s poklesom occupancy a nájmov, celý rerating sa môže výrazne oddialiť.
Preto by som nekupoval „REITy“ ako jeden homogénny sektor.
Chcem vlastniť kvalitné firmy so zdravou súvahou, rastúcim AFFO/share a dividendou, ktorú dokážu pokrývať.
Ale po štyroch rokoch výraznej underperformance mi dnes tento sektor príde podstatne zaujímavejší než pred pár rokmi.
Možno ešte nie sme na začiatku veľkého comebacku. Ale minimálne už podľa mňa stojí za to REITy znova pozorne sledovať.
Ktorý REIT dnes považujete za najzaujímavejší vy? 👇
